住建部秦虹：出台“救市”政策也未必能使市场再一次火爆起来

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　　在过去的一年里，楼市频频传出让人震惊的消息，更有“2014年楼市拐点来临”之说。腾讯财经在今年4月份出的一则房地产专题甚至于用了“风声鹤唳”四个字做标题。翻阅各大财经网站：去库存，取消限购，楼市拐点，房产税等一个个醒目的字眼频频的出现似乎也在预示房地产正在发生一些变化。那么在即将来临的2015年，中国房地产行业发展趋势又会是如何?是继续2014年的下行趋势，还是会有所改变呢?

　　11月13日，在高顿财务培训举办的“解读2015中国房地产行业发展趋势”主题活动现场，住建部政策研究中心主任、中国社会科学院教授秦虹女士针对当前住宅供求关系判断、住房政策的调整、未来中长期中中国房地产市场的展望等内容表达了自己的观点。

　　住房供求关系呈现全国总体偏松，部分地区过剩的格局
　　
　　秦虹表示，以2011年为分界点，住房供求关系开始发生变化。2011年以前，房价上涨，出台的所有政策都是抑制房价上涨，导致全国供求关系偏紧，部分地区(上海、北京)过紧的格局。2011年以后，全国的供求关系出现从过去总体偏紧到现在总体偏松，部分地区过剩的格局。“如果把施工的面积增长速度和销售面积的增长速度放一起比的话可以看到，从11年开始，供给的增长速度比销售的增长速度快1倍左右。”秦虹认为出现这种转变的原因主要有三方面：

　　首先，从土地供应的面积上看，2011年开始供应量再建施工面积大幅度上升。2008年、2009年金融危机以来大规模的救市，大量投资钱进入了房地产领域，直接增加了房地产的供给。

　　第二个原因与2011年开始的房地产政策有关系，2011年的1月26号国8条出台，核心就是49个城市限购，这直接改变了中国投资房地产的方式，由原来买房开始转变为买房地产的私募、信托、理财，这些钱都进了房地产开发，过去房地产的需求资金，现在变成供给资金，大大增加了房地产的供给能力。

　　第三个原因涉及到地方政府的土地财政。2011年许多地方大量卖地，对土地大幅度的出让，导致市场供给增加，而同时住房销售却受到了政策的抑制。

　　秦虹表示，2014年，整个住房的新开工面积总量是2011年以来的**位，增长速度是历史的**位，而商品房的销售面积处于历史的第二高位。“按照目前的销售和供给速度计算，目前的库存是惊人的，需要2年以上的时间才能恢复到正常。”即使我们的需求有所增长，对开发企业来讲还是消化库存为主。所以说大幅度的涨价外部环境目前不存在。

　　即使出台“救市”政策，也未必能使市场再次火爆起来

　　央行和银监会在9月30号发布《关于做好进一步做好住房金融服务工作的通知》(下文简称《通知》)，这个政策被社会上普遍认为是“救市”良方。秦虹认为，中国目前房地产市场整体格局已经决定了，即便出两个“救市”政策，也未必能使这个市场再一次火爆起来。更确切地说它是一种“恢复”，是一个政策的优化和调整，是把过去过度行政化的一些手段恢复到常态。

　　秦虹总结了《通知》的四个要点：

　　第一条，今后地方政策搞公共租赁住房和棚户区改造住房改款期限延长到25年。

　　第二条，对于购买首套基准利率0.7，打7折。

　　第三条，买首套房政策予以支持。

　　第四条，住房改善享受首套房的政策。

　　秦虹指出，除了政策优化，《通知》还透露出来两条未来改革的方向：

　　第一个改革的方向，鼓励银行业金融机构通过发行住房低压贷款支持证券MBS等多种措施筹集资金。

　　第二个改革的方向，要扩大市场化融资渠道，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITS)试点。

　　秦虹表示，新一届政府对于住房市场的发展，就是要建设一个统一规范稳定的住房体系。以政府为主提供保障房，以市场为主满足多层次的住房需求。未来政府的一些政策越来越少，行政化干预会越来越少。“丰富多彩的各种各样的市场需求，由市场来满足，政府不再管价格高低和盖的房子大小，这是大方向。”

　　中长期房地产市场趋势判断较重要

　　秦虹认为，未来趋势的判断选择对于房地产市场来说是较重要的。房地产的投资从来都是中长期投资，市场的短期变化不足以为奇，中长期的规律把握很重要。如果投资人对未来房地产趋势判断错了，未来再好的企业也会在市场中碰壁。

　　活动现场，秦虹对未来中长期房地产业的发展做了5点判断。

　　第一，市场整体增速下降，分化格局渐成趋势。

　　第二，新房市场达到高点，竞争将不断加剧。

　　第三，结构性机会凸现，细分市场是必然。

　　第四，非传统住宅市场空间增大，但是机遇和风险并存。

　　第五，市场集中度提高，行业整合在所难免。

　　未来房地产还能不能投资?

　　秦虹表示，这主要取决于拟入市者的投资判断和选择能力，只要趋势判断正确，选择能力很强，就可以做。但是如果没有这方面的能力，或者一开始就判断错了，那就比较危险。

　　秦虹认为中国的房地产市场没有那么悲观，房地产是投资人资产配置多元化的重要一环，资产配置里面一定会配置房地产，因此这个市场的规模还会保持比较大。

　　房地产投资能不能赚钱?

　　房地产从足够长的周期来看，一定是抗通胀能力**的一个投资品。未来房地产的投资，可能相当大的一部分投资会转向证券化，而证券化的投资可能使未来投资房地产更便利，灵活性更好，收益相对可能更稳健，这也是投资的一种新趋势。从长期来看，房地产证券化投资处于上升的势头。

　　未来的房地产企业怎样才能发展

　　秦虹指出第一要坚持多元化，第二要坚持创新，只有这样才能有更好的发展空间，才能够抓住机会。多元化不仅是指利用中国各地的发展不平衡，地域广大来规避风险，不同企业也可以有不同的投资组合与选择。企业要擅于把握未来的发展趋势，掌握未来市场需求的新特征，创新性地发展自己。有开发能力还有运营能力，才能把握更好的发展空间。