2012注册会计师《税法》第九章知识点：房产税法

注册会计师考试《税法》科目
第九章 房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法

知识点一、房产税法

　　一、房产税基本原理

　　（一）概念：房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。

　　（二）特点：1.属于财产税中的个别财产税。

　　2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

　　3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

　　二、纳税义务人及征税范围

　　（一）纳税义务人：

　　凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。具体包括产权所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。包括外商投资企业、外国企业及外籍个人。

　　①产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；属于集体或个人的，集体单位和个人为纳税人。

　　②产权出典的，承典人为纳税人。

　　③产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　④无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

　　（二）征税范围：

　　征税对象是房屋。但独立如房屋之外的建筑物（如围墙）不属于房屋，不交纳房产税。

　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借商品房应按规定征收房产税。

　　城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。

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第九章 房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法

　　知识点二、税率、计税依据和应纳税额的计算

　　1.从价计征（1.2%）：计税依据是按房产原值一次性减除10%－30%后的余值。

　　（1）房产原值：纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价（包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产）；原价根据有关会计制度规定核算，未按规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。

　　（2）应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备；电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值，计税。

　　（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值，易损件、经常更换的零配件，更新后不再计入原值中。

　　对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　（4）投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。

　　（5）融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。

　　（6）居民住宅区内业主共有的经营性房地产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。

　　自营的按余值计税，出租的按租金收入计税。无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。

　　（7）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（新增）

　　注意：个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4%税率征税。

　　从价计税方式下税率具有年的含义在里面，在计算中注意和时间的配比！

知识点三、税收优惠与征收管理

　　征收管理

　　（一）纳税义务发生的时间：

　　1.原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税；

　　2.纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税；

　　3.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税；

　　4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。

　　5.纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税。

　　6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。

　　7.房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税8.终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算截至到发生改变的当月末。

　　（二）纳税期限：房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（市、自治区）政府决定。

　　（三）纳税地点：房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在纳税。

　　税收优惠下列房产免纳房产税：

　　（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；

　　（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

知识点四、城镇土地使用税纳税义务人和征税范围

　　（一）概念：以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

　　（二）特点：1.征税对象为国有土地；2.征税范围广；3.实行差别幅度税额。

　　二、纳税义务人和征税范围

　　（一）纳税义务人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税人。

　　根据用地者的不同情况分别确定为：

　　（1）拥有土地使用权的单位和个人。

　　（2）拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，实际使用人为纳税人。

　　（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实际使用人为纳税人。

　　（4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。以各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别缴纳。

　　（二）征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地。其中城市的征收范围为市区和郊区；县城的征收范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征收范围为镇人民政府所在地，不包括镇政府所在地所管辖的行政村。公园、名胜古迹内索道公司所经营用地，按规定缴纳。

知识点五、税率、计税依据和应纳税额的计算

　　（一）计税依据：为纳税人实际占用的土地面积。

　　纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

　　（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

　　（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

　　（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

知识点六、城镇土地使用税税收优惠

　　（一）法定免缴土地使用税的优惠：

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

　　宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。

　　公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。

　　以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围。

　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。（企业内部绿化用地不免）

　　5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。不包括农副产品加工场地和生活办公用地。

　　6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

　　8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

　　9.免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。

　　纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

　　（14）、自2007年1月1日起，在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地使用税。

　　（二）省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠1.个人所有的居住房屋及院落用地。

　　3.免税单位职工家属的宿舍用地。

　　8.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。

　　15.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

知识点七、城镇土地使用税法征收管理

　　（一）纳税期限：实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　（二）纳税义务发生时间①纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起纳税。

　　②纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起纳税。

　　③纳税人出租、出借房产，自出租、出借次月起纳税。

　　④以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳，合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳。

　　⑤纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始纳税。

　　⑥纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起纳税。

　　⑦终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算截至到发生改变的当月末。

　　（三）纳税地点：应在土地所在地的主管税务机关纳税。如纳税人占用的土地跨省市，应分别向不同所在地税务机关纳税。

知识点八、耕地占用税法

　　一、耕地占用税基本原理：

　　（一）概念：对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就实际占用的耕地面积征收的一种税。

　　（二）特点： 1.兼具资源税与特定行为税的性质；

　　2.采用地区差别税率；

　　3.在占用环节一次性课税；

　　4.税收收入专用于耕地开发与改良。

　　二、纳税义务人和征税范围：

　　（一）纳税义务人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。

　　（二）征税范围： 包括纳税人建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。

　　1.耕地指种植农业作物的土地；

　　2.占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也征；

　　3.占用之前三年内属于上述范围的耕地或农业土地，也视为耕地。

知识点九、税收优惠和征收管理

　　（一）下列情形免征耕地占用税：

　　1.军事设施占用耕地；

　　2.学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

　　（二）减征规定：

　　1.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

　　2.农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

　　农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。

　　3.免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

　　应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但**不得超过规定的当地适用税额的50%.

知识点十、耕地占用税法征收管理

　　1.获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。

　　2.临时占用耕地，应当依规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

　　3.占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，征收耕地占用税。

　　4.建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。

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