2012注册会计师《税法》第八章知识点：土地增值税法

注册会计师考试《税法》科目
第八章 土地增值税法

知识点一、土地增值税纳税义务人与征税范围

　　一、土地增值税概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

　　二、土地增值税特点：

　　1.以转让房地产的增值额为计税依据；2.征税面比较广；3.实行超率累进税率；4.实行按次征收。

　　三、纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。

　　四、征税范围：

　　（一）基本征税范围：对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

　　征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收。

　　（二）具体情况判定

　　1.继承、赠予： （1）继承不征税。

　　（2）赠予：a属公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；

　　b非公益性赠予征税。

　　2.出租不征税：不征税3.房地产抵押（1）抵押期内不征税；

　　（2）抵押期满： a偿还债务本息收回房地产不征税；

　　b不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。

　　4.房地产交换：单位之间换房，征税；个人之间互换自住房免征。

　　5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业暂免征收；将投资联营房地产再转让，征税。投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。

　　6.合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。

　　7.企业兼并转让房地产暂免征税。

　　8.代建房不征税（无权属转移）：不征税9.房地产重新评估不征（无权属转移无收入）：不征税

知识点二、税率与应纳税额的计算

　　土地增值税四级超率累进税率表

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%至l00%的部分	40	5
3	超过l00%至200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

　　一、增值额的确定：土地增值税的征税对象即增值额=应税收入-扣除项目。

　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：

　　1.隐瞒虚报房地产成交价格的；

　　2.提供扣除项目金额不实的；

　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　二、应纳税额的计算方法土地增值税的计算方法有两种：

　　一种是超率累进税率的定义法，另一种是简便计算法，其计算公式为：

　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率（5）计算应纳税额。

知识点三、应税收入的确定与扣除项目的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入

　　扣除项目的确定（一）新建房地产的扣除项目的确定：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：

　　（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；

　　（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用。

　　2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。

　　[考情分析]考试中房地产开发成本的确定主要有以下几种情况：

　　①直接告诉该项成本：主要在选择题目中出现；

　　②告诉一块地的土地开发成本，但该块中开发后有一部分用于非应税的用途：按项目的比例分配准予扣除的土地成本和开发成本：

　　3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

　　①利息支出据实扣除，但**不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

　　②其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；

　　用公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

　　公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　注意：1.利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

　　2.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。（新增加）

　　4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（新增加）

　　4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

　　注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

　　①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（二税一费）

　　②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。（三税一费）

　　5.财政部规定的其它扣除项目。

　　此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%（二）存量房地产的扣除项目的确定：

　　（1）房屋及建筑物的评估价格：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率新增：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　【例如】2011年2月1日卖房，购房发票金额1000万，2008年2月1日买的。

　　评估价格=1000×（1+5%×3）

　　（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

　　（3）转让环节的税金： 营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。

　　对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　【了解】对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。

知识点四、房地产开发企业土地增值税清算

　　（一）土地增值税的清算单位：审批的项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（满足清算条件之日起90日内办理清算手续）

　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（3）直接转让土地使用权的。

　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（在主管税务机关限定的期限内办理清算手续）

　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（4）省税务机关规定的其他情况。

　　（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　3.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

知识点五、土地增值税的扣除项目

　　1.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

　　3.与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　4.销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　5.多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　6.质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　7.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　8.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　9.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：

　　（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

知识点六、土地增值税的核定征收

　　有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（核定征收率原则上不得低于5%）

　　1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　（八）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　（九）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

知识点七、土地增值税的税收优惠

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　4.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：

　　（1）居住满5年或5年以上的，免征；

　　（2）居住满3年未满5年的，减半征税；

　　（3）居住未满3年的，按规定计税。

知识点八、土地增值税的征收管理

　　一、要加强土地增值税征收管理工作：增加：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%.

　　二、纳税地点：

　　土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。

　　纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

　　三、纳税申报：纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报。

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